Stage 1. 맹지 탈출과 도로 공략전

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지적공부(토지대장)의 지목이 '도(道)'라고 해서 건축법상 도로인 것은 아닙니다. 건축법에서 말하는 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서, 법령에 따라 고시·지정된 것을 말합니다(건축법 제2조 제1항 제11호). 반대로 지목이 전(田)이어도 오랫동안 주민들이 통행로로 써온 '현황도로'가 조례에 따라 건축법상 도로로 인정되는 경우도 있습니다. 즉 서류상 지목, 실제 현황, 법률상 지위 세 가지가 각각 따로 논다는 것이 이 관문의 핵심입니다. 매입 전에는 반드시 ① 토지이음에서 지적도상 접면 여부, ② 현장에서 실제 도로 개설 여부, ③ 시·군청 건축과에서 건축법상 도로 인정 여부를 3중으로 확인해야 합니다.

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건축법 제44조에 따라 건축물의 대지는 도로에 2m 이상 접해야 합니다. 여기서 도로란 앞 관문에서 본 너비 4m 이상의 건축법상 도로입니다. 규모가 커지면 요건도 강해져서, 연면적 합계 2,000㎡ 이상인 건축물(공장은 3,000㎡)의 대지는 너비 6m 이상 도로에 4m 이상 접해야 합니다(건축법 시행령 제28조). 막다른 도로는 길이에 따라 요구 폭이 달라집니다: 길이 10m 미만이면 너비 2m, 10m~35m는 3m, 35m 이상은 6m(도시지역이 아닌 읍·면 지역은 4m)입니다. 전원주택 부지를 볼 때 진입로가 막다른 길이라면 길이부터 재야 하는 이유입니다.

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지적도에는 없지만 실제로 주민들이 오랫동안 통행로로 이용해 온 길을 '현황도로(사실상의 도로)'라고 합니다. 건축법 제45조는 주민이 오랫동안 통행로로 이용하는 사실상의 통로로서 해당 지자체 조례로 정하는 것은 이해관계인의 동의 없이도 건축위원회 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있게 했습니다. 즉 현황도로 인정 여부는 전국 공통 기준이 아니라 시·군 건축조례에 달려 있습니다. 어떤 지자체는 '포장되어 있고 주민 2가구 이상 이용'을 요구하고, 어떤 곳은 항공사진으로 이용 기간을 따집니다. 경기북부에서도 시·군마다 기준이 다르므로, 현황도로에 기댄 매입은 반드시 해당 지자체 건축과 확인이 선행되어야 합니다.

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내 땅과 도로 사이에 국가 소유의 구거(도랑)나 하천, 국유지가 끼어 있는 경우가 많습니다. 이때는 구거 점용허가(공유재산·국유재산 사용허가)를 받아 다리나 암거(흄관)를 놓고 진입로를 개설할 수 있습니다. 관리 주체에 따라 절차가 다릅니다: 농업생산기반시설로 등록된 구거는 한국농어촌공사의 목적외사용승인, 일반 구거·하천은 시·군의 점용허가 대상입니다. 점용료는 통상 공시지가에 요율을 곱해 연 단위로 부과되며 비싸지 않지만, 구거의 물 흐름을 막지 않는 구조(관 매설 후 복토 등)를 요구받습니다. 맹지처럼 보여도 구거에 접해 있다면 '반쪽 맹지'일 뿐 탈출구가 있는 셈입니다.

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진입로 부지가 사유지라면 소유자에게 토지사용승낙서를 받아 건축허가를 신청할 수 있습니다. 그러나 사용승낙은 당사자 간 채권적 약정일 뿐이어서 토지 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 대항할 수 없는 치명적 약점이 있습니다. 그래서 실무에서는 안전장치의 등급이 나뉩니다: ① 사용승낙서(인감증명 첨부, 사용 목적·기간 명시) — 최소한, ② 지역권 설정등기 — 등기부에 올라가 승계인에게도 대항 가능, ③ 도로 부지 지분 매입 — 가장 확실. 도로 지분은 몇 평이라도 사 두면 통행·굴착(상하수도 매설) 동의 문제까지 함께 풀립니다. 반대로 내가 도로 부지를 팔 때는 지분을 남겨두는 것이 협상 카드가 됩니다.