🌐 토지이음(eum.go.kr) 완벽 활용 가이드

1단계. 지번 조회 — 토지이용계획 열람

토지이음 접속 → 메인 검색창에 주소(지번)를 입력합니다. 도로명주소가 아닌 지번 주소(OO리 123-4) 기준입니다. 결과 화면에서 소재지·지목·면적이 내가 검토 중인 물건과 일치하는지 먼저 대조하세요. 한 글자라도 다르면 옆 필지를 보고 있는 것입니다.

2단계. '지역지구등 지정여부' — 가장 중요한 두 줄

화면 중앙의 지정 내역이 실사의 심장입니다. 두 줄로 나뉩니다.

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역·지구: 용도지역(계획관리, 자연녹지…), 용도지구, 용도구역이 표시됩니다. 건폐율·용적률·허용 용도의 기본 틀입니다. (Stage 3 참고)
• 다른 법령 등에 따른 지역·지구: 농업진흥구역(농지법), 보전산지(산지관리법), 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설보호구역, 상수원보호, 문화재보호, 가축사육제한 등 개별법 규제가 모두 이 줄에 나옵니다. 경기북부에서는 군사시설 관련 표기를 반드시 확인하세요. (Stage 4-5 관문 참고)

3단계. 행위제한 내용 조회

지정 내역의 각 항목을 클릭하거나 '행위제한내용' 탭으로 이동하면, 해당 지역·지구에서 무엇을 지을 수 있고 없는지 법령 원문 기준으로 조회됩니다. '건축할 수 있는 건축물' 목록에 내 목적(단독주택, 창고, 음식점 등)이 있는지 확인하는 것이 이 단계의 목표입니다. 조례 위임 사항은 시·군 조례까지 열어봐야 최종 확정됩니다.

4단계. 확인도면 읽기

화면 아래 확인도면에서 ① 내 필지의 모양(맹지 여부, 도로 접면), ② 색깔로 표시된 용도지역 경계, ③ 인접 필지의 지목을 봅니다. 필지 일부에만 다른 규제가 걸린 경우(선형 규제 — 도로예정선, 하천구역)도 도면에서만 보입니다. 축척을 확대해 경계선이 필지를 가로지르는지 확인하세요.

5단계. 함께 쓰는 무료 공공 서비스

실전 체크 순서 요약

① 토지이음에서 용도지역 + 다른 법령 규제 확인 → ② 행위제한에서 목적 건축물 가능 여부 → ③ 도면에서 도로 접면·규제선 → ④ 실거래가로 가격 검증 → ⑤ 등기부로 권리관계 → ⑥ 지자체 담당 부서 유선 확인. 이 여섯 단계를 거치기 전에는 계약금을 보내지 않는 것, 그것이 이 사이트가 가르치는 단 하나의 원칙입니다.